沒召開業(yè)主大會，物業(yè)別想漲物業(yè)費？多輪補選能否解決業(yè)委會成立難？如何避免一屆業(yè)委會做滿5年“自然死亡”？“大業(yè)主”的投票權(quán)要不要限制？昨日下午，廣州市法制辦就《廣州市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)舉行立法專家座談會。12位受邀嘉賓就多個焦點問題展開爭論，調(diào)物業(yè)費的程序和條件引發(fā)最熱烈討論。

  關(guān)鍵詞

  物業(yè)費

  正方：召開業(yè)主大會應(yīng)是漲價前提

  反方：不能只保護業(yè)主而限制物業(yè)

  昨日下午召開的立法專家座談會，邀請12位法學(xué)等相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜乙约拔飿I(yè)行業(yè)代表主要發(fā)言，23位市民報名列席。

  漲物業(yè)費，牽動著所有業(yè)主的心。現(xiàn)狀是，廣州絕大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會?！掇k法》第67條列明了業(yè)主大會成立之前對物業(yè)費進行調(diào)整的三個條件，比如必須委托會計師事務(wù)所審計、對調(diào)價理由充分公示等。

  然而，座談會上，嘉賓們形成了兩大陣營，爭論的焦點集中在“召開業(yè)主大會是不是漲物業(yè)費的前提”。

  最先發(fā)言的是兩位物業(yè)代表。黎家河認為，物業(yè)合同一簽三年，物價上漲、人工成本上漲等因素造成，物業(yè)費調(diào)整幅度很難預(yù)測。楊建宏接著建議，調(diào)整物業(yè)費需增加一個彈性條款，“物業(yè)業(yè)主雙方單獨約定可以調(diào)整的，按照業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商結(jié)果執(zhí)行。”

  “業(yè)主大會成立前不能調(diào)整物業(yè)費，”周玉忠把調(diào)整物業(yè)費的問題拉回到“建立市場機制上”，并由此引發(fā)了大家熱烈的討論。“如果沒有召開業(yè)主大會這個前提，物業(yè)公司會傾向不給你業(yè)主成立業(yè)主大會，”他建議，物業(yè)公司在進行物業(yè)費調(diào)整前，必須財產(chǎn)公示“以示清白”，“財產(chǎn)不公開又要漲物業(yè)費，是不三不四不清不楚不道德。”他稱。曾報春附和，“不公開賬目，審計是到不了位的。外審看不出貓膩來的。”

  “物價、勞動力成本等大幅攀升，物業(yè)作為經(jīng)營個體，不能一刀切，法律不能只保護一方而限制另一方，”程磊提出，如果物業(yè)費不足以支撐運營，更別提讓物業(yè)管好小區(qū)了。如此一來，導(dǎo)致大量物業(yè)棄盤走人，最后損害的還是業(yè)主。

  “有些小區(qū)業(yè)主大會成立之前，物業(yè)費是由開發(fā)商決定的，開發(fā)商往往以低物業(yè)費作為誘餌，”張永華認為，業(yè)主大會成立前，物業(yè)費調(diào)整要“以不調(diào)為一般原則，以調(diào)整為例外”。“物價變化導(dǎo)致物業(yè)公司成本增加入不敷出，影響服務(wù)質(zhì)量的；國家重大政策變化等導(dǎo)致物業(yè)費變化的，調(diào)整是合理的，”張永華稱。

  “物業(yè)跟業(yè)主大會商定物業(yè)費用，是自治的根本性問題。物業(yè)要提價，就先組織業(yè)主大會，”王則楚亮明觀點，不召開業(yè)主大會，物業(yè)別想調(diào)物業(yè)費，業(yè)委會成立之前，可以由街道組織業(yè)主大會主持調(diào)價。

  “物業(yè)很難左右業(yè)主大會成立，”黎家河提出。

  “物業(yè)有提價要求，要硬性規(guī)定召開業(yè)主大會，‘雙過半’是很難實現(xiàn)的，”程磊分析。

  “就是要很難實現(xiàn)，”王則楚回應(yīng)。

  “物業(yè)作為市場主體的一方，應(yīng)該容許其表達提價意愿，法律上要給個途徑，”程磊建議。

  “表決還是要堅持‘雙過半’，”王則楚強調(diào)。

  “業(yè)主是主人，物業(yè)是仆人，主人沒發(fā)話，仆人怎么能隨便提價？”列席的四季花園業(yè)主委員會主任徐凡稱。

  業(yè)委會

  正方：公示期不表態(tài)視為“贊同”

  反方：必須堅持“雙過半”原則

  為了解決業(yè)主委員會成立難，《辦法》創(chuàng)造性地提出“多輪補選”制度。即選舉業(yè)委會委員時，不用“一次性夠數(shù)”，達到5人，業(yè)委會視為產(chǎn)生，其他委員可通過多輪投票補選。

  “多輪補選可能成為多輪折騰，”周玉忠舉例，首次業(yè)主大會召開前，如果只選出4個(業(yè)委會最少構(gòu)成為5人)，缺一個，還要再開業(yè)主大會再選，缺乏實操性。他建議，以得票數(shù)產(chǎn)生第5個委員。

  “根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，表決要達到‘雙過半’，”廣州市法制辦有關(guān)負責(zé)人質(zhì)疑。“雙過半”即專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過才有效。

  “問題是很多業(yè)主怠于行使權(quán)利，”陳舒建議，設(shè)立一個合理的足夠的公示時間，“《辦法》中規(guī)定的7天不夠，建議改成60天，讓業(yè)主充分知情，60天后你還是怠于行使權(quán)利，那就是你的問題了，不投票的業(yè)主視為‘贊成票’，”陳舒稱。

  周玉忠列舉國外的例子稱，“在歐美等國家，有規(guī)定只要10%的業(yè)主參加即可，不來參加投票的人，相信來參加的都不是傻瓜；或者自己有更重要的事；或者我對你討論的話題不感興趣，”他稱，電子投票系統(tǒng)已經(jīng)很方便業(yè)主投票，不表決的人可以視為大多數(shù)人的意見。

  “我不同意陳舒和周玉忠律師的看法，規(guī)定一個投票方式很簡單，但是‘雙過半’的原則能改嗎？‘簡單多數(shù)’不行，”廣州市法制辦主任吳明場認為，沒有參與投票的人，應(yīng)視為“棄權(quán)票”，作為“贊成票”沒有法律依據(jù)。

  “業(yè)委會成立的阻力，就在‘雙過半’，特別是產(chǎn)生業(yè)委會委員‘ 雙過半’，”一位旁聽市民稱，有些小區(qū)出租和空置嚴重，成立業(yè)委會要求“雙過半”根本沒門。他同意陳舒的觀點，“公示期不表態(tài)的應(yīng)視為同意”。

  聲音

  是否要限制“大業(yè)主”？

  有些樓盤有“大業(yè)主”，誰都不用說話了。絕對沒有成立業(yè)委會的需求的。——— 曾報春

  “大業(yè)主”主要集中在度假村小區(qū)。我建議，《辦法》主要適用于普通住宅小區(qū)，度假村小區(qū)參照執(zhí)行。——— 張永華

  業(yè)委會期滿到新業(yè)委會產(chǎn)生前，是否可繼續(xù)履職？

  成立業(yè)主委員會相當(dāng)不容易，不管做得好不好，基本是在無私奉獻。到期后能否繼續(xù)履行義務(wù)，由業(yè)主監(jiān)督選出新的業(yè)委會，原業(yè)委會不能停止工作，“自然死亡”對很多樓盤不公平。

本文來自:中國物業(yè)教育網(wǎng)(http://www.pmedu.net) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?，做成功物業(yè)管理人！』