成都市物價(jià)局 成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知
發(fā)布2010-11-22
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| 文 號(hào)：成價(jià)費(fèi)〔2007〕268號(hào) | 簽發(fā)單位： | 市物價(jià)局 |
| 簽發(fā)時(shí)間：2007-12-20 | 生效時(shí)間： | 2008-01-01 |
| 各區(qū)（市）縣物價(jià)局，房產(chǎn)管理局、辦，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，各開發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人： 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、本通知所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，下同）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 二、市和各區(qū)（市）縣政府價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 三、我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制的，預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的非住宅物業(yè)，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)以及將住宅改變?yōu)榉亲≌褂玫奈飿I(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 四、五城區(qū)（含高新區(qū)，下同）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由成都市物價(jià)局會(huì)同成都市房產(chǎn)管理局依據(jù)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)平均成本及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)分級(jí)定價(jià)的原則制定、調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。其他區(qū)（市）縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，由當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)管理部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定、調(diào)整，并向社會(huì)公布。 五、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主提供了《成都市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1）規(guī)定的一、二、三、四級(jí)物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)供需雙方根據(jù)公布的政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定并報(bào)物業(yè)所在地區(qū)（市）縣價(jià)格主管部門備案。成都市五城區(qū)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度見附件2。 五城區(qū)物業(yè)服務(wù)需求方要求提供一級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)未涵蓋的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)服務(wù)供需雙方協(xié)商并報(bào)成都市價(jià)格主管部門備案后執(zhí)行。其他區(qū)（市）縣報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案后執(zhí)行。未報(bào)市和各區(qū)（市）縣價(jià)格主管部門備案的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 六、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場調(diào)節(jié)價(jià)的建筑區(qū)劃，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)供需雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定并報(bào)物業(yè)所在地區(qū)（市）縣價(jià)格主管部門備案。 需要時(shí)可邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或社區(qū)居民委員會(huì)參與協(xié)調(diào)。 七、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 八、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： （一）企業(yè)管理人員費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃從事經(jīng)營管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi)，繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)。（其中，社會(huì)保障費(fèi)是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)和住房公積金等，下同） ?。ǘ┪飿I(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)，指為保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)，應(yīng)由建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金支出的維修、更新、改造費(fèi)用。 ?。ㄈ┚G化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化用水費(fèi)、勞保用品費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。不包括開發(fā)建設(shè)單位支付的綠化種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 ?。ㄋ模┉h(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。 ?。ㄎ澹┲刃蚓S護(hù)費(fèi)，指維護(hù)建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費(fèi)、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。 ?。┪飿I(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。 （七）辦公費(fèi)，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。 （八）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。 ?。ň牛┙?jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。 九、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 十一、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱及其資質(zhì)和派駐的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)事項(xiàng)。 十二、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以明確約定，并在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示。 十三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則按月計(jì)收。除另有約定外，不得提前累計(jì)預(yù)收。 十四、物業(yè)買受人自物業(yè)首次交付使用之日起，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，首次交付使用之日前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位繳納。 物業(yè)首次交付使用日，以物業(yè)買受人辦理房屋交付手續(xù)之日計(jì)。 除物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。 十五、物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)；雙方另有約定的，從其約定。 十六、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，其管理服務(wù)費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在協(xié)議中明確： ?。ㄒ唬┭b修管理服務(wù)費(fèi)用按房屋建筑面積和裝修工期向裝修施工方收取，配備電梯的按不高于0.03元/平方米•天，未配備電梯的按不高于0.02元/平方米•天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了裝修管理服務(wù)費(fèi)用，不得再收取裝修工出入證工本費(fèi)、電梯使用費(fèi)、樓道維護(hù)費(fèi)等其他費(fèi)用。造成共有部位、共有設(shè)施設(shè)備等損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人另行承擔(dān)。 （二）、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積不高于2元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 十七、集中供熱、供暖等系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)費(fèi)可依據(jù)其實(shí)際支出，按相關(guān)的建筑物專有部分建筑面積或戶在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外合理分?jǐn)?，具體辦法由開發(fā)建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 十八、建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取3％以內(nèi)的的手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水費(fèi)、電費(fèi)的，除業(yè)主自愿外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取水電周轉(zhuǎn)金等與水電費(fèi)繳交相關(guān)的費(fèi)用。 二十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地區(qū)（市）縣價(jià)格主管部門辦理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案手續(xù)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)在收到符合要求的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)，予以備案。 二十一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)規(guī)定以及行業(yè)服務(wù)規(guī)范的相關(guān)要求，在建筑區(qū)劃內(nèi)的顯著位置或者收費(fèi)場所，公布經(jīng)備案的物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)內(nèi)容屬違規(guī)收費(fèi)或收費(fèi)無依據(jù)的，可向價(jià)格主管部門舉報(bào)。 二十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家的法律、法規(guī)及有關(guān)文件的規(guī)定，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)、安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法追繳。 二十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。 二十四、凡未按規(guī)定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案以及有未明碼標(biāo)價(jià)、亂收費(fèi)等行為被價(jià)格主管部門依法查處的，將予以相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)信用記分處理。 二十五、未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅建筑區(qū)劃、單位職工宿舍的管理，可以參照本通知執(zhí)行。 二十六、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。 本通知實(shí)施時(shí),之前簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的,物業(yè)服務(wù)供需雙方未達(dá)成一致意見修改的仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本通知執(zhí)行。 |
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