1、物業(yè)合同對業(yè)主的約束力？
 
　　物業(yè)合同由建設單位或業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，根據(jù)合同的相對性的傳統(tǒng)理論，既然，業(yè)主不是合同一方當事人，那么，其就不應當被物業(yè)服務合同直接約束。實則不然，2009年10月1日起施行的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
 
　　2、物業(yè)服務合同的無效情形？
 
　　物業(yè)服務合同做為合同的一種，首先應當符合《合同法》第52的規(guī)定，否則該物業(yè)服務合同為無效或可撤銷的合同。除此之外，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款，為無效合同或無效條款。
 
　　3、物業(yè)的承諾是否可以作為物業(yè)服務合同的一部分？
 
　　《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權請求法院判令物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
 
　　4、物業(yè)違規(guī)收費，業(yè)主是否有權拒交？
 
　　《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
 
　　5、房客不交物業(yè)費，業(yè)主承擔連帶責任？
 
　　《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
 
　　6、物業(yè)不合格，想解聘，應該怎么辦？
 
　　首先，根據(jù)《物權法》第76條的規(guī)定，應由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半的雙過半的業(yè)主同意，解聘物業(yè)企業(yè)。
 
　　其次，由業(yè)委會書面通知物業(yè)企業(yè)解除物業(yè)服務合同，自該通知送達之日解除物業(yè)服務合同。
 
　　再次，業(yè)委會要求物業(yè)企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，交還物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金，業(yè)主要求其退還已經預收但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費。
 
　　最后，若物業(yè)公司拒不退出，業(yè)委會有權起訴物業(yè)企業(yè)，要求退出并交還相關材料和設施。
 
　　7、物業(yè)服務終止，業(yè)主尚欠物業(yè)費，由誰負責償還？
 
　　《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)應向拖欠物業(yè)費的業(yè)主主張權利。
 
　　8、房客是否受制于物業(yè)管理合同和物業(yè)規(guī)約？
 
　　答案是肯定的。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，房客實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。
  【作者簡介】
錢鈞，北京市盈科律師事務所律師。