《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)規(guī)范誰(shuí)？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我問(wèn)過(guò)幾位同行，答案幾乎是一致的，應(yīng)當(dāng)規(guī)范業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中已經(jīng)寫(xiě)得很清楚了。但是，這個(gè)問(wèn)題并不簡(jiǎn)單，它涉及什么是物業(yè)管理、誰(shuí)是物業(yè)管理的主體，以及業(yè)主、企業(yè)或其他管理人、政府等在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)扮演的角色和承擔(dān)的責(zé)任。從某種意義看，對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答，代表了我們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和解決問(wèn)題的思路，以及對(duì)業(yè)主、管理人、政府應(yīng)當(dāng)“做什么”和“怎么做”的回答。如果不理清這個(gè)問(wèn)題，很可能導(dǎo)致該作為者不作為、不該作為者亂作為，使物業(yè)管理陷入剪不斷理還亂的困局。

　　為了回答這個(gè)問(wèn)題，有必要搞清楚什么是物業(yè)管理？長(zhǎng)期以來(lái)，人們一提到物業(yè)管理，便會(huì)想到《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的定義，它是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。雖然大家知道這個(gè)定義屬于狹義的物業(yè)管理概念，是物業(yè)管理的模式之一，但由于其影響力太大，以至于讓很多人產(chǎn)生了誤解，似乎如果沒(méi)有物業(yè)企業(yè)管理就不叫物業(yè)管理，但是不叫物業(yè)管理又叫什么呢？實(shí)在想不出來(lái)，所以就出現(xiàn)了諸如“準(zhǔn)物業(yè)管理”之類(lèi)的概念。其實(shí)，依據(jù)《物權(quán)法》第七十條和第八十一條，我們可以得出另一個(gè)物業(yè)管理概念——所謂物業(yè)管理，它是指業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共同管理，業(yè)主既可以自行管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這是廣義的物業(yè)管理概念。

　　從對(duì)物業(yè)管理的廣義理解出發(fā)，我們便會(huì)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理實(shí)際上是業(yè)主自己的事情，它包括多種管理模式，業(yè)主可以自由選擇，用不著別人跟著瞎操心。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范的對(duì)象應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的共同管理行為，如業(yè)主大會(huì)的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及成員的責(zé)權(quán)利等。至于物業(yè)企業(yè)或其他管理人則無(wú)須規(guī)范，他們應(yīng)當(dāng)提供哪些服務(wù)、收取多少費(fèi)用，都可以由市場(chǎng)來(lái)決定，只要不違反《公司法》《合同法》等有關(guān)法律法規(guī)就可以。所以，面對(duì)紛繁復(fù)雜的物業(yè)管理市場(chǎng)，不能胡子眉毛一起抓，必須認(rèn)清本質(zhì)，抓住主要矛盾和矛盾的主要方面。只有把規(guī)范業(yè)主的共同管理行為作為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，業(yè)主、管理人和政府才能回歸本位，做好各自應(yīng)該做好的事情。

　　——業(yè)主應(yīng)當(dāng)知道自己該干什么。以往，人們傾向于，物業(yè)管理包含兩個(gè)責(zé)任主體，一個(gè)是業(yè)主大會(huì)，另一個(gè)是物業(yè)公司，而且物業(yè)服務(wù)的優(yōu)劣主要是由物業(yè)公司決定的，所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)企業(yè)的規(guī)范特別多，對(duì)業(yè)主的規(guī)范相對(duì)少。實(shí)際上這是本末倒置，物業(yè)管理的責(zé)任主體只有一個(gè)，就是全體業(yè)主。物業(yè)管理好不好，無(wú)論是自行管理還是委托他人管理，責(zé)任都在自己，實(shí)在怪不得別人。世上沒(méi)有救世主，只有自己救自己。物業(yè)公司服務(wù)不好沒(méi)關(guān)系，可以換。換不到好的也沒(méi)關(guān)系，還有業(yè)主自行管理、委托專項(xiàng)服務(wù)公司管理、聘請(qǐng)經(jīng)理人管理等其他管理模式可供選擇，這些模式在日本、韓國(guó)、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的應(yīng)用都相當(dāng)普遍。

　　——政府應(yīng)當(dāng)懂得有所為、有所不為。長(zhǎng)期以來(lái)，政府在大力推行專業(yè)化管理模式的過(guò)程中，始終扮演著“包打天下”的角色，比如一手管業(yè)主，一手管企業(yè)，甚至連合同、收費(fèi)這樣的事情也要管。由于政府管理越位、錯(cuò)位，所以業(yè)主的責(zé)任變得比較模糊，甚至可以完全放棄，從而步入一種誤區(qū)，即物業(yè)企業(yè)服務(wù)差不是業(yè)主的責(zé)任，而是政府監(jiān)管不力。所以，明確業(yè)主應(yīng)盡的責(zé)任十分必要。惟此，政府才能從不該管、管不好的微觀領(lǐng)域中撤出來(lái)，真正做到簡(jiǎn)政放權(quán)。我始終認(rèn)為，政府抓企業(yè)收效甚微，基本上是在做無(wú)用功，與其投入很大精力管企業(yè)，不如扎扎實(shí)實(shí)地把業(yè)主自治這個(gè)基礎(chǔ)抓好，這樣也許會(huì)取得事半功倍的效果。