目  次 前言 III 1　范圍 1 2　規(guī)范性引用文件 1 3　術(shù)語和定義 1 4　總則 3 5　等級劃分的內(nèi)容及要求 3 5.1　住宅物業(yè)一級服務 3 5.2　住宅物業(yè)二級服務 7 5.3　住宅物業(yè)三級服務 13 5.4　住宅物業(yè)四級服務 20 5.5　住宅物業(yè)五級服務 27 前  言 本標準按照GB/T 1.1—2009給出的規(guī)則起草。 本標準由成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局提出并歸口。 本標準主要起草單位：成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市標準化研究院、錦江區(qū)房產(chǎn)管理局、成都市物業(yè)管理協(xié)會、成都市標準化協(xié)會、成都蜀信物業(yè)服務有限公司、成都萬科物業(yè)服務有限公司、成都交大智能物業(yè)管理有限公司。 本標準主要起草人：宋學明、袁慶華、唐宗偉、林希、任雁、郭馨、茍強、伍三明、唐飛、邱洪。 住宅物業(yè)服務等級劃分 1　范圍 本標準規(guī)定了住宅物業(yè)服務的術(shù)語和定義、總則、等級劃分的內(nèi)容及要求。 本標準適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)服務的等級劃分。 2　規(guī)范性引用文件 下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。 GB 5749 生活飲用水衛(wèi)生標準 DB510100/T 054-2010 房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類 3　術(shù)語和定義 JGJ/T 30-2003和DB510100/T 054-2010界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本標準。為了便于使用，以下重復列出了JGJ/T 30-2003和DB510100/T 054-2010中的某些術(shù)語和定義。 3.1　 住宅 以個人或以家庭為生活單位供人們長期居住的房屋。 [JGJ/T 30-2003，定義5.0.18] 3.2　 物業(yè)服務 物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人接受委托，按照（前期）物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 3.3　 業(yè)主 房屋的所有權(quán)人。 注1：依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主。 注2：基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。 3.4　 使用人 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物的承租人、實際使用者。 3.5　 共用部位 由多個所有權(quán)人共同擁有，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共用面積所構(gòu)成的部位，一般包括：基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 [DB510100/T 054-2010，定義3.1] 3.6　 共用設施設備 由多個所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋的設施設備，一般包括：電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 [DB510100/T 054-2010，定義3.2] 3.7　 專項委托服務 專業(yè)性服務企業(yè)接受物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人的委托，承接物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護，園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務。 3.8　 特約服務 物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人接受業(yè)主（或使用人）委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的各類單項服務。 3.9　 客戶經(jīng)理 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專職為業(yè)主（或使用人）開展物業(yè)服務綜合協(xié)調(diào)工作的客戶服務人員。 3.10　 緊急維修 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全等緊急情況，為維護公共安全、保障共用部位或共用設施設備的功能正常，需要立即對其進行維修、更新和改造的活動。 [DB510100/T 054-2010，定義3.3] 3.11　 急修 對影響物業(yè)管理區(qū)域正常生活秩序的設施設備故障進行及時的處理和維修。 通常指業(yè)主專有部分委托維修及物業(yè)服務合同約定范圍內(nèi)的共用設施設備的維修。 3.12　 客戶滿意率 客戶（業(yè)主或使用人）在對物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人的服務質(zhì)量進行滿意度測評活動中，表示滿意的人數(shù)占征詢意見總?cè)藬?shù)的百分比。 3.13　 管務公開欄 設置在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，用于公示物業(yè)服務項目基本情況、業(yè)主大會及其業(yè)主委員會相關(guān)情況和物業(yè)服務信息的宣傳欄。 4　總則 本標準通過對住宅物業(yè)服務進行等級劃分，為物業(yè)管理活動的雙方當事人確定物業(yè)服務等級提供依據(jù)。 住宅物業(yè)服務等級劃分為五級，一級為最低等級，五級為最高等級，高一等級要求包含相應低一等級的要求。 住宅物業(yè)服務包括綜合服務、共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護、裝飾裝修管理、公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護以及社區(qū)文化建設七項內(nèi)容，每項內(nèi)容均有與之對應的等級要求。 除非本標準有更高要求，住宅物業(yè)服務應符合現(xiàn)行的國家有關(guān)法規(guī)和標準。 5　等級劃分的內(nèi)容及要求 5.1　住宅物業(yè)一級服務 5.1.1　綜合服務 應符合表1的規(guī)定。 表1　綜合服務內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 客戶服務 場所 1、有客戶服務中心，至少應配置有辦公桌、椅、電話。 2、公示有物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務及收費信息。有管務信息查詢臺。提供特約服務的，應公示服務項目、服務標準及收費標準。 3、客戶服務中心工作時間至少8小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。 人 員 1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 2、實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。項目負責人應取得成都市物業(yè)服務項目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。 表1（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 人 員 3、從業(yè)人員及項目負責人應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。 4、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明，主動、熱情。 制 度 1、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務合同，合同權(quán)利義務關(guān)系明確。 2、有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。 3、有突發(fā)公共事件應急預案。 4、有物業(yè)服務工作記錄。 檔 案 1、有物業(yè)服務檔案管理制度，檔案資料管理規(guī)范。 2、有檔案資料柜。 標 識 1、重點部位按相關(guān)要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。 2、房屋棟號、房號及公共配套設施標識清晰、明顯。 客戶服務 1、重要物業(yè)服務事項應在主要出入口以書面形式履行告知義務。 2、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。 3、報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。 4、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在5 個工作日內(nèi)回復。 5、每年組織1次滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于70%。 6、有寵物管理制度與措施。 7、出入口配置有便民服務推車，配置標準不低于1輛/500戶，不少于2輛。 8、接受委托，提供郵件代收服務。 專項委托 服務管理 1、簽訂有專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。 2、專業(yè)服務企業(yè)人員進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應佩戴標志。 5.1.2　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護 應符合表2的規(guī)定。 表2　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綜合管理 1、按照相關(guān)規(guī)定實施承接查驗。 2、按照DB510100/T 054-2010的規(guī)定進行維修、更新、改造。 3、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預案實施維修。 共用部位 1、房屋結(jié)構(gòu) 每年巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。 2、建筑部件 （1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。 （2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 （3）每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3、附屬構(gòu)筑物 （1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 （2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。 表2（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用部位 （3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。 （4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 共用設施設備 供水系統(tǒng) 每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。 排水系統(tǒng) 1、有防汛預案，每年至少組織1次演練。 2、配備有防汛物資。 3、排水設施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。 4、化糞池：每年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 供配電系統(tǒng)及照明 1、樓內(nèi)照明：每半月巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復。 2、樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復；復雜故障半月內(nèi)修復。 3、路燈、樓道燈完好率應不低于80%。 安全防范系統(tǒng) 1、物防 （1）外露管道等易攀爬處有防盜設施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。 （2）專門設置非機動車停放區(qū)域。 （3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全，使用正常。 （4）落實專人對各類物防設施每2個月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。 2、技防 （1）報警控制管理主機：每周檢查1次，保障設備運行正常。 （2）紅外對射探測器：每月做運行狀態(tài)測試1次，保障設備運行正常。 （3）技防設施設備出現(xiàn)運行不正常和損壞等問題，應立即進行維修。 3、消防 （1）消防設施設備完好，可隨時啟用；保持消防通道暢通。 （2）有消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。 （3）有滅火和應急疏散預案。 （4）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。 （5）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。 （6）每年進行至少1次消防安全宣傳教育。 水景 1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2、有安全警示標識。 5.1.3　裝飾裝修管理 應符合表3的規(guī)定。 表3　裝飾裝修管理內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 裝飾裝修 管理 1、有裝飾裝修管理服務制度。 2、有裝飾裝修管理檔案。 3、房屋裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項，對違反規(guī)劃私搭亂建、破墻開店、擅自改變房屋用途等行為及時勸阻，并報相關(guān)主管部門。 5.1.4　公共秩序維護 應符合表4的規(guī)定。 表4　公共秩序維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 公共秩序 維護 1、出入口有專人24小時值守。 2、對重點區(qū)域、重點部位每天巡查至少1次。 3、有外來人員管理制度，對來人來訪進行詢問登記。 4、對機動車實行進出登記管理制度。 5、有大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。 6、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機關(guān)進行處理。 7、對秩序維護人員必須進行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓后方能上崗。 8、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。 9、配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。 5.1.5　環(huán)境衛(wèi)生維護 應符合表5的規(guī)定。 表5　環(huán)境衛(wèi)生維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 生活垃圾的收集、清運 有垃圾收集設施，生活垃圾每日清運1次，每月對垃圾收集設施清洗消毒至少1次（夏季2次）。 物業(yè)共用 部分清潔 1、公共場所每日清掃1次，樓道每日清掃1次。 2、配合相關(guān)部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 3、每月抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 5.1.6　綠化養(yǎng)護 應符合表6的規(guī)定。 表6　綠化養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綠化養(yǎng)護 1、灌溉 根據(jù)氣候、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。 2、施肥 根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。 3、病蟲害防治 植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲害現(xiàn)象。 4、整形修剪 一般喬木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；綠籬每年修剪至少2 次；草坪全年修剪至少2 次。 表6（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 綠化養(yǎng)護 5、除草 每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數(shù)。 6 、垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應在作業(yè)完成后24小時內(nèi)清理干凈。 5.1.7　社區(qū)文化建設 應符合表7的規(guī)定。 表7　社區(qū)文化建設內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 社區(qū)文化 建設 1、有管務公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每半年更新1次。 2、每年開展精神文明宣傳教育工作至少1次，內(nèi)容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設施設備使用安全、環(huán)保及法律等知識 。 5.2　住宅物業(yè)二級服務 5.2.1　綜合服務 應符合表8的規(guī)定。 表8　綜合服務內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 客戶服務 場所 1、有客戶服務中心，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電腦、電話。 2、公示有物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務及收費信息。有管務信息查詢臺。提供特約服務的，應公示服務項目、服務標準及收費標準。 3、客戶服務中心工作時間至少9小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。 4、公示有24 小時服務電話。 人 員 1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 2、實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。項目負責人應取得成都市物業(yè)服務項目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。 3、從業(yè)人員及項目負責人應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。 4、項目物業(yè)服務中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應不高于400戶。 5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明，主動、熱情。 制 度 1、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務合同，合同權(quán)利義務關(guān)系明確。 2、有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。 3、有突發(fā)公共事件應急預案。 4、有物業(yè)服務工作記錄。 表8（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 檔 案 1、有物業(yè)服務檔案管理制度，有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養(yǎng)護檔案資料。 2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。 3、設置有檔案資料柜。 標 識 1、重點部位按相關(guān)要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。 2、房屋棟號、房號及公共配套設施標識清晰、明顯。 客戶服務 1、每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況。 2、重要物業(yè)服務事項應在主要出入口以書面形式履行告知義務。 3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。 4、報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。 5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內(nèi)回復；投訴回訪率不低于70%。 6、每年組織1次滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于75%。 7、有寵物管理制度與措施。 8、出入口配置有便民服務推車，配置標準不低于1輛/400戶，不少于4輛。 9、按約定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 10、接受委托，提供郵件代收服務。 專項委托 服務管理 1、簽訂有專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。 2、專業(yè)服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。 3、專業(yè)服務企業(yè)人員進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應佩戴標志。 5.2.2　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護 應符合表9的規(guī)定。 表9　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綜合管理 1、按照相關(guān)規(guī)定實施承接查驗。 2、按照DB510100/T 054-2010的規(guī)定進行維修、更新、改造。 3、有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。 4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕。共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應在30分鐘內(nèi)組織到場維修。 5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預案實施維修。 6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護計劃。 7、特種設備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。 8、雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。 9、設備機房 （1）每月清潔1 次，機房整潔有序，室內(nèi)無雜物。 （2）設有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 （3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材，確保完好有效。 （4）設施設備標識、標牌齊全。 （5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。 （6）記錄齊全、完整。 10、運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。 表9（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用部位 1、房屋結(jié)構(gòu) 每年巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。 2、建筑部件 （1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。 （2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 （3）每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3、附屬構(gòu)筑物 （1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 （2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。 （3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。 （4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 共用設施設備 供水系統(tǒng) 1、每半年應對二次供水設施清洗消毒至少1次，水質(zhì)符合GB 5749的要求。 2、每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。 3、每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 1、有防汛預案，每年至少組織1次演練。 2、配備有防汛物資（沙袋、雨具、照明工具等）。 3、排水設施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。 4、污水泵：汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。 5、化糞池：每年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 供配電系統(tǒng)及照明 1、樓內(nèi)照明：每半月巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復。 2、樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復；復雜故障半月內(nèi)修復。 3、應急照明：每周巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)組織維修。 4、低壓配電箱和線路：每季度檢查1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。 5、控制柜：每季度檢查1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。 6、發(fā)電機：每月試運行1 次，保證運行正常。 7、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。 8、路燈、樓道燈完好率應不低于85%。 安全防范系統(tǒng) 1、物防 （1）外露管道等易攀爬處有防盜設施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。 （2）專門設置非機動車停放區(qū)域。 （3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全，使用正常。 （4）落實專人對各類物防設施每2個月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。 2、技防 （1）報警控制管理主機：每周檢查3次，保障設備運行正常。 （2）紅外對射探測器：每半月做運行狀態(tài)測試1次，保障設備運行正常。 表9（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 安全防范系統(tǒng) （3）圖像采集設備：每周檢查1次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設備運行正常。 （4）攝像頭：每季度檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進行相應調(diào)校。 （5）技防設施設備出現(xiàn)運行不正常和損壞等問題，應立即進行維修。 3、消防 （1）消防設施設備完好，可隨時啟用；保持消防暢通。 （2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。 （3）有消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。 （4）有滅火和應急疏散預案，有義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；高層住宅每年組織至少2次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練，多層、別墅等住宅每年組織至少1次。 （5）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。 （6）消防控制室設24 小時值班，及時處理各類報警、故障信息。 （7）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。 （8）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 （9）有消防安全管理制度，每年對員工進行消防安全培訓至少1次。每年對業(yè)主至少有1次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。 電梯 1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。 2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。 3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。 4、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。 5、日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時組織排除。 6、與有相應有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 7、配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 8、有電梯突發(fā)事件或者事故的應急措施與救援預案， 并每年演練1次。發(fā)生電梯困人時應及時采取措施。 物業(yè)服務人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 水景及游樂設施 1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2、有安全警示標識。 3、每日巡查1次游樂設施，確保無安全隱患。 5.2.3　裝飾裝修管理 應符合表10的規(guī)定。 表10　裝飾裝修管理內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 裝飾裝修 管理 1、有裝飾裝修管理服務制度。 2、有裝飾裝修管理檔案。 3、受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 4、裝飾裝修期間每3日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會。 5、委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在1周內(nèi)清運，自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。 5.2.4　公共秩序維護 應符合表11的規(guī)定。 表11　公共秩序維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 公共秩序 維護 1、出入口有專人24小時值守。 2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時巡查1次。 3、有外來人員管理制度，對來人來訪進行詢問登記。 4、對機動車實行進出登記管理制度，停放有序。 5、有大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。 6、安防控制室設專人24小時值守。 7、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機關(guān)進行處理。 8、對秩序維護人員必須進行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓后方能上崗。 9、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。 10、有租戶管理制度，配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。 5.2.5　環(huán)境衛(wèi)生維護 應符合表12的規(guī)定。 表12　環(huán)境衛(wèi)生維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 生活垃圾的收集、清運 1、有垃圾收集容器。 2、每半月至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/周），蠅、蚊孳生季節(jié)每周噴灑1次殺蟲藥。 3、生活垃圾應清運至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運頻次不低于2次/日，垃圾收集容器周邊無散落垃圾。 物業(yè)共用 部分清潔 1、公共場所每日清掃1次樓道、樓梯每日清掃1次。 2、每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 3、電梯轎廂：每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。 表12（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 物業(yè)共用 部分清潔 4、樓外道路及設施：每日清掃1次、巡視保潔2次，樓外道路無積水；每月清潔1次樓外公共照明及共用設施；每季度清潔1次雨篷、門頭等。 5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。 6、有害生物預防和控制：配合相關(guān)部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 5.2.6　綠化養(yǎng)護 應符合表13的規(guī)定。 表13　綠化養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綠化養(yǎng)護 1、灌溉 出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、4-5月份、秋季、入冬前澆水1 次。 2、施肥 根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。 3、病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。 4、整形修剪 喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬每年至少修剪3 次；草坪夏季每月至少修剪1 次，全年至少修剪10 次。 5、除草 每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數(shù)。 6、垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應在作業(yè)完成后4小時內(nèi)清理干凈。 5.2.7　社區(qū)文化建設 應符合表14的規(guī)定。 表14　社區(qū)文化建設內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 社區(qū)文化 建設 1、有管務公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每季度更新1次。 2、每年至少開展2次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設施設備使用安全、環(huán)保及法律等知識 。 3、每年按物業(yè)服務合同約定組織社區(qū)文化活動。 4、社區(qū)文化有活動計劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。 5.3　住宅物業(yè)三級服務 5.3.1　綜合服務 應符合表15的規(guī)定。 表15　綜合服務內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 客戶服務 場所 1、有客戶服務中心，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電腦、打印機、網(wǎng)絡、電話。 2、公示有物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務及收費信息。有管務信息查詢臺。提供特約服務的，應公示服務項目、服務標準及收費標準。 3、客戶服務中心工作時間至少10小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。 4、公示有24 小時服務電話。 人 員 1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 2、實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。項目負責人應取得成都市物業(yè)服務項目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。 3、從業(yè)人員及項目負責人應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。 4、項目物業(yè)服務中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應不高于300戶。 5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明，主動、熱情。 制 度 1、有便民服務指南內(nèi)容的業(yè)主手冊。 2、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務合同，合同權(quán)利義務關(guān)系明確。 3、有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。 4、有突發(fā)公共事件應急預案。 5、有培訓、考核制度。 6、有物業(yè)服務工作記錄。 檔 案 1、有物業(yè)服務檔案管理制度，有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養(yǎng)護檔案資料。 2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。 3、有檔案管理人員，并設置有檔案資料室。 標 識 1、重點部位按相關(guān)要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。 2、有倡導文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標識。 3、房屋棟號、房號及公共配套設施、設備標識清晰、明顯。 客戶服務 1、每半年公示物業(yè)服務合同履行情況。 2、重要物業(yè)服務事項應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務。 3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。 4、水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設備設施應在30 分鐘內(nèi)告知。 5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復；投訴回訪率不低于80%。 6、每年組織1次滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于80%。 7、有寵物管理制度與措施，設置寵物管理標識，嚴格管理，有園區(qū)犬只花名冊。 8、出入口配置有便民服務推車，配置標準不低于1輛/300戶，不少于6輛。 9、按約定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 表15（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 客戶服務 10、有智能公共廣播系統(tǒng)，播放廣播與背景音樂。 11、公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無障礙設施使用情況良好，無侵占、損壞等現(xiàn)象。 12、提供特約服務。 13、接受委托，提供郵件代收服務。 專項委托 服務管理 1、簽訂有專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。 2、專業(yè)服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。 3、專業(yè)服務企業(yè)人員進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應佩戴標志。 4、對專項委托服務有監(jiān)督及評價機制，有監(jiān)督評價記錄。 5.3.2　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護 應符合表16的規(guī)定。 表16　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綜合管理 1、按照相關(guān)規(guī)定實施承接查驗。 2、按照DB510100/T 054-2010的規(guī)定進行維修、更新、改造。 3、有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。 4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕。共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應在30分鐘內(nèi)組織到場維修。 5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預案實施維修。 6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護計劃。 7、特種設備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。 8、雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。 9、設備機房 （1）每月清潔1 次，機房整潔有序，室內(nèi)無雜物。 （2）設有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 （3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具，確保完好有效。 （4）設施設備標識、標牌齊全。 （5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。 （6）記錄齊全、完整。 10、運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。 共用部位 1、房屋結(jié)構(gòu) 每季度巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。 2、建筑部件 （1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。 （2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 （3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 （4）每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 表16（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用部位 3、附屬構(gòu)筑物 （1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 （2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。 （3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。 （4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 （5）每年檢測1 次防雷裝置。 共用設施設備 供水 系統(tǒng) 1、每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。 2、每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。 3、每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 5、不具備自動切換功能的，每半年手動切換1 次備用水泵。 排水 系統(tǒng) 1、有防汛預案，每年至少組織1次演練。 2、配備有防汛物資（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）。 3、排水設施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。 4、污水泵：汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。 5、化糞池：每半年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 供配 電系 統(tǒng)及 照明 1、樓內(nèi)照明：每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復；復雜故障5日內(nèi)修復。 2、樓外照明：每周巡視1 次，一般故障1日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復；每月調(diào)整1次時間控制器。 3、應急照明：每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)組織維修。 4、低壓柜：每3日巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年 檢查1次電氣安全。 5、低壓配電箱和線路：每月檢查1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。 6、控制柜：每半月檢查1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。 7、發(fā)電機：每半月試運行1 次，保證運行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機和蓄電池。 8、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標識準確。 9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每2年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據(jù)試驗記錄對相關(guān)設備進行維護。 10、每5年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。 11、路燈、樓道燈完好率應不低于85%。 安全 防范 系統(tǒng) 1、物防 （1）外露管道等易攀爬處有防盜設施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。 （2）設置非機動車集中停放點，有序停放。 （3）應安裝單元防盜安全門。 （4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全，使用正常。 （5）落實專人對各類物防設施每月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。 表16（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 安全 防范 系統(tǒng) 2、技防 （1）報警控制管理主機：每日檢查1次，保障設備運行正常。 （2）紅外對射探測器：每半月做運行狀態(tài)測試1次，保障設備運行正常。 （3）圖像采集設備：每周檢查1次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設備運行正常。 （4）攝像頭：每2個月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進行相應調(diào)校。 （5）樓宇對講設備：每月檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設備運行正常。 （6）門禁管理設備：每月檢查1次，保障設備運行正常。 （7）技防設施設備出現(xiàn)運行不正常和損壞等問題，應立即進行維修。 3、消防 （1）消防設施設備完好，可隨時啟用；保持消防通道暢通。 （2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。 （3）有消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。 （4）有滅火和應急疏散預案，有義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；高層住宅每年至少組織2次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練，多層、別墅等住宅每年至少組織1次。 （5）對以下消防設施，應每日進行檢查： a. 火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞； b. 消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常； c. 疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。 （6）對以下消防設施，應每月進行1次檢查或試驗： a. 進行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)，檢查其運轉(zhuǎn)是否正常；    b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全； c. 屋頂供水水箱的儲水水位； d. 消防泵房間的防火門是否完好； e. 滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。 （7）對以下消防設施，應每季度進行1次檢查或試驗： a. 火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進行自動轉(zhuǎn)換試驗； b. 進行消防電梯強制停于首層試驗； c. 對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發(fā)出報警聲，并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗進行供水試驗，驗證系統(tǒng)的供水能力； d. 噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應更換，當噴頭上有異物時應清除； e. 室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態(tài)； f. 與火災報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動，設施、設備間的防火門是否完好； g. 防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。 表16（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 安全 防范 系統(tǒng) （8）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。 （9）消防控制室設24 小時值班，及時處理各類報警、故障信息。 （10）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。 （11）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 （12）有消防安全管理制度，每年對員工進行至少2次消防安全培訓。每年對業(yè)主至少有2次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。 電梯 1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。 2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。 3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。 6、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。 7、日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時組織排除。 8、與有相應有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 9、配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日檢查1次電梯安全狀況。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 10、有電梯突發(fā)事件或者事故的應急措施與救援預案， 并每年演練1次。發(fā)生電梯困人時應及時采取措施。 物業(yè)服務人員應在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 水景及游樂設施 1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2、使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1 次防漏電設施。 3、有安全警示標識。 4、每日巡查1次游樂設施，確保無安全隱患。 5.3.3　裝飾裝修管理 應符合表17的規(guī)定。 表17　裝飾裝修管理內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 裝飾裝修 管理 1、有裝飾裝修管理服務制度。 2、有裝飾裝修管理檔案。 3、受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 4、裝飾裝修期間每2日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會。 5、委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在1周內(nèi)清運，自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。 5.3.4　公共秩序維護 應符合表18的規(guī)定。 表18　公共秩序維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 公共秩序 維護 1、出入口有專人24小時值守。 2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。 3、有外來人員管理制度，對來人來訪進行詢問登記。 4、對機動車實行發(fā)牌進出登記管理制度，停放有序。 5、有大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。 6、安防控制室設專人24小時值守。 7、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機關(guān)進行處理。 8、每年開展1次專項治安應急預案演練。 9、對秩序維護人員必須進行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓后方能上崗，每半年組織物管人員和保安人員開展1次安全防范教育培訓。 10、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。 11、有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。登記薄冊齊全，有出租房屋公示欄。 5.3.5　環(huán)境衛(wèi)生維護 應符合表19的規(guī)定。 表19　環(huán)境衛(wèi)生維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 生活垃圾的收集、清運 1、有垃圾收集容器。 2、每周至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/3日），蠅、蚊孳生季節(jié)每5日噴灑1次殺蟲藥。 3、垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過其容量的2/3，周邊無散落垃圾。生活垃圾應清運至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運頻次不低于3次/日。 4、垃圾中轉(zhuǎn)站外圍保持整潔。 物業(yè)共用 部分清潔 1、公共場所每日清掃2次，樓道、樓梯每日清掃1次。 2、每月度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 3、電梯轎廂：每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板；每日清拖1 次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次；每日巡視保潔2次電梯轎廂。 4、樓外道路及設施：每日清掃1次、巡視保潔2次，樓外道路無積水；每月清潔1次樓外公共照明及共用設施；每季度清潔1次雨篷、門頭等。 5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。 6、有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。配合相關(guān)部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識；定期進行消殺滅害，有相關(guān)記錄。 5.3.6　綠化養(yǎng)護 應符合表20的規(guī)定。 表20　綠化養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綠化養(yǎng)護 1、灌溉 有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當增加灌溉次數(shù)。 2、施肥 根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。 3、病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。 4、整形修剪 喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；綠籬每年至少修剪4次；草坪夏季每月至少修剪2 次，全年至少修剪12 次。 5、除草 每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數(shù)。 6、垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應在作業(yè)完成后2小時內(nèi)清理干凈。 5.3.7　社區(qū)文化建設 應符合表21的規(guī)定。 表21　社區(qū)文化建設內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 社區(qū)文化 建設 1、有管務公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每季度更新1次。 2、每年至少開展2次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設施設備使用安全、環(huán)保及法律等知識 。 3、每年按物業(yè)服務合同約定組織社區(qū)文化活動。 4、社區(qū)文化有活動計劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。 5.4　住宅物業(yè)四級服務 5.4.1　綜合服務 應符合表22的規(guī)定。 表22　綜合服務內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 客戶服務 場所 1、有客戶服務中心，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、接待臺、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡、辦公收費系統(tǒng)。 2、公示有物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務及收費信息。有管務信息查詢臺。提供特約服務的，應公示服務項目、服務標準及收費標準。 表22（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 客戶服務 場所 3、客戶服務中心工作時間至少12小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。 4、公示有24 小時服務電話。 人 員 1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 2、實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。項目負責人應取得成都市物業(yè)服務項目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。 3、從業(yè)人員及項目負責人應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。 4、項目物業(yè)服務中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應不高于200戶。 5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明，主動、熱情。 制 度 1、已制訂含有管理規(guī)約、便民服務指南內(nèi)容的業(yè)主手冊。 2、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務合同，合同權(quán)利義務關(guān)系明確。 3、有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。 4、有突發(fā)公共事件應急預案。 5、有培訓、考核體系。 6、有物業(yè)服務工作記錄。 檔 案 1、有物業(yè)服務檔案管理制度，有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養(yǎng)護檔案資料。 2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。 3、有檔案管理人員，并設置有檔案資料室。 4、應用物業(yè)服務電子軟件管理基本信息、基礎資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。 標 識 1、重點部位按相關(guān)要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。 2、有倡導文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標識。 3、房屋棟號、房號及公共配套設施、設備標識清晰、明顯。 4、標識的材質(zhì)和設計風格應符合本項目的品質(zhì)定位。 客戶服務 1、每季度公示物業(yè)服務合同履行情況。 2、重要物業(yè)服務事項應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務，并通過信息平臺以短信形式告知業(yè)主。 3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。 4、水、電急修20分鐘內(nèi)、其它30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設備設施應在30分鐘內(nèi)告知；維修回訪率不低于30%。 5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復；投訴回訪率不低于90%。 6、每年進行1次第三方滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于85%。 7、有寵物管理制度與措施，設置寵物管理標識，嚴格管理，有園區(qū)犬只花名冊。 8、出入口配置有便民服務推車，配置標準不低于1輛/200戶，不少于8輛。 9、投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 10、有智能公共廣播系統(tǒng)，型材堅固耐用，造型美觀，播放廣播與背景音樂。 11、男女分設的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無障礙設施使用情況良好，無侵占、損壞等現(xiàn)象。 12、每年有組織業(yè)主參觀共用設施設備機房。 13、提供特約服務。 14、接受委托，提供郵件代收，水、電、燃氣、網(wǎng)絡開通辦理手續(xù)及費用代繳服務。 15、重要節(jié)日進行節(jié)日氛圍營造。 表22（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 專項委托 服務管理 1、簽訂有專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。 2、專業(yè)服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。 3、專業(yè)服務企業(yè)人員進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應佩戴標志。 4、對專項委托服務有監(jiān)督及評價機制，有監(jiān)督評價記錄。 5.4.2　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護 應符合表23的規(guī)定。 表23　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綜合管理 1、按照相關(guān)規(guī)定實施承接查驗。 2、按照DB510100/T 054-2010的規(guī)定進行維修、更新、改造。 3、有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。 4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕。共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應在20分鐘內(nèi)組織到場維修。 5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預案實施維修。 6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護計劃。 7、特種設備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。 8、雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。 9、設備機房 （1）每半月清潔1 次，機房整潔有序，室內(nèi)無雜物。 （2）設有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 （3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具，確保完好有效。 （4）設施設備標識、標牌齊全。 （5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。 （6）記錄齊全、完整。 10、運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。 共用部位 1、房屋結(jié)構(gòu) 每季度巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。 2、建筑部件 （1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。 （2）每半月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 （3）每2個月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 （4）每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3、附屬構(gòu)筑物 （1）每半月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 （2）每半月檢查1 次雨、污水管井等。 （3）每半月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。 （4）每半月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 表23（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用部位 （5）每年檢測1 次防雷裝置。 4、外墻 每5年清洗外墻1次，外墻外觀整潔。 共用設施設備 空調(diào)系統(tǒng) 1、運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)檢查。 2、運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3、有節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。 4、每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管慮網(wǎng)，每2年清洗消毒1次風管。 5、每年檢查1次管道、閥門并除銹。 供水系統(tǒng) 1、每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。 2、每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。 3、每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 5、不具備自動切換功能的，每2個月手動切換1 次備用水泵。 6、每年檢查3次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。 排水系統(tǒng) 1、有防汛預案，每年至少組織1次演練。 2、配備有防汛物資（沙袋、防風膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機、抽水泵等）。 3、排水設施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通；每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 4、污水泵：汛期每日巡視2次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。 5、化糞池：每半年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 供配電系統(tǒng)及照明 1、樓內(nèi)照明：每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復；其它復雜故障3日內(nèi)修復。 2、樓外照明：每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復；其它復雜故障5日內(nèi)修復；每半月調(diào)整1次時間控制器。 3、應急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場組織維修。 4、低壓柜：每日巡視2次設備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。 5、低壓配電箱和線路：每月檢查2次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。 6、控制柜：每半月檢查1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置。 7、發(fā)電機：每半月試運行1 次，保證運行正常；每年活化2次蓄電池；每5日巡視1次充電機和蓄電池。 8、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標識準確。 9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據(jù)試驗記錄對相關(guān)設備進行維護。 10、每3年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。 11、路燈、樓道燈完好率應不低于90%。 表23（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 安全防范系統(tǒng) 1、物防 （1）外露管道等易攀爬處有防盜設施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。 （2）設置非機動車集中停放點，有序停放，并安裝監(jiān)控設備。 （3）應安裝單元防盜安全門。 （4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全，使用正常。 （5）落實專人對各類物防設施每半月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。 2、技防 （1）報警控制管理主機：每日檢查1次，保障設備運行正常。 （2）紅外對射探測器：每周做運行狀態(tài)測試1次，保障設備運行正常。 （3）圖像采集設備：每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設備運行正常。 （4）攝像頭：每月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進行相應調(diào)校。 （5）樓宇對講設備：每月檢查2次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設備運行正常。 （6）門禁管理設備：每半月檢查1次，保障設備運行正常。 （7）技防設施設備出現(xiàn)運行不正常和損壞等問題，應立即進行維修。 3、消防 （1）消防設施設備完好，可隨時啟用；保持消防通道暢通。 （2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。 （3）有消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。 （4）有滅火和應急疏散預案，有義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 （5）對以下消防設施，應每日進行檢查： a. 火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞； b. 消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常； c. 疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。 （6）對以下消防設施，應每月進行1次檢查或試驗： a. 進行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)，檢查其運轉(zhuǎn)是否正常；    b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全； c. 屋頂供水水箱的儲水水位； d. 消防泵房間的防火門是否完好； e. 滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用； f. 室內(nèi)消火栓內(nèi)的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。 （7）對以下消防設施，應每2個月進行1次檢查或試驗： a. 火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進行自動轉(zhuǎn)換試驗； b. 進行消防電梯強制停于首層試驗； c. 對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發(fā)出報警聲，并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗進行供水試驗，驗證系統(tǒng)的供水能力； 表23（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 安全防范系統(tǒng) d. 噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應及時更換，當噴頭上有異物時應清除； e. 室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態(tài)； f. 與火災報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動，設施、設備間的防火門是否完好； g. 防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。 （8）對安裝的探測器，應每年進行1次試驗，并對全部報警控制裝置進行1次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗1次，不合格的應調(diào)換。 （9）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。 （10）消防控制室設24 小時值班，及時處理各類報警、故障信息。 （11）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。 （12）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 （13）有消防安全管理制度，每年對員工進行至少3次消防安全培訓。每年對業(yè)主至少有3次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。 電梯 1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。 2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。 3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。 4、確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，語音提示廣播，無線通訊裝置等設施正常使用。 5、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。 6、日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時組織排除。 7、與有相應有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 8、配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查1次電梯安全狀況。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 9、有電梯突發(fā)事件或者事故的應急措施與救援預案，并每半年演練1次。發(fā)生電梯困人時應及時采取措施。 物業(yè)服務人員應在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 水景及游樂設施 1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2、使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每半月檢查1次防漏電設施。 3、有安全警示標識。 4、每日巡查1次游樂設施，確保無安全隱患。 5.4.3　裝飾裝修管理 應符合表24的規(guī)定。 表24　裝飾裝修管理內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 裝飾裝修 管理 1、有裝飾裝修管理服務制度。 2、有裝飾裝修管理檔案。 3、受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 4、裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會。 5、委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在5天內(nèi)清運，自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。 5.4.4　公共秩序維護 應符合表25的規(guī)定。 表25　公共秩序維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 公共秩序 維護 1、出入口有專人24小時值守，實行住戶刷卡進出方式。 2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時巡查1次。 3、有外來人員管理制度，對來人來訪進行詢問登記。 4、對機動車實行刷卡進出管理，非機動車發(fā)牌進出，車輛停放有序。 5、有大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。 6、安防控制室設專人24小時值守。 7、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機關(guān)進行處理。 8、每年開展3次專項治安應急預案演練。 9、備勤人員24小時待崗，人數(shù)不得少于秩序維護人員的20%。 10、對秩序維護人員必須進行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓后方能上崗，每季度組織物管人員和保安人員開展1次安全防范教育培訓。 11、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品，每半年開展1次安全防范宣傳活動。 12、有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。登記薄冊齊全，有出租房屋公示欄。 5.4.5　環(huán)境衛(wèi)生維護 應符合表26的規(guī)定。 表26　環(huán)境衛(wèi)生維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 生活垃圾的收集、清運 1、有垃圾收集容器。 2、每3天至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/3日）。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑1次殺蟲藥。 3、垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過其容量的2/3，周邊無散落垃圾。生活垃圾應清運至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運頻次不低于4次/日。 4、垃圾中轉(zhuǎn)站保持密閉和外圍整潔。 5、垃圾清運車外觀整潔。 表26（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 物業(yè)共用 部分清潔 1、樓內(nèi) （1）大堂、一層候梯廳：每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面；每周擦拭2次信報箱；每周擦拭1次大堂；每半月擦拭1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。 （2）樓道、樓梯：每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護；每日巡視保潔2次樓道、樓梯。 2、電梯轎廂：每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次；每日巡視保潔3次電梯轎廂。 3、天臺、屋面：每季度清掃1次天臺，屋面；雨季期間，每半月清掃1次天臺、屋面；每月巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。 4、樓外道路及設施：每日清掃1次、巡視保潔3次，樓外道路無積水；每半月清潔1次樓外公共照明及共用設施；每2個月清潔1次雨篷、門頭等。 5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。 6、有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。配合相關(guān)部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識；定期進行消殺滅害，有相關(guān)記錄。 5.4.6　綠化養(yǎng)護 應符合表27的規(guī)定。 表27　綠化養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綠化養(yǎng)護 1、灌溉 有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。 2、施肥 喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應使用有機肥料。 3、病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。 4、整形修剪 喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次；綠籬每年至少修剪5 次，其中每年五一前、國慶節(jié)前各修剪1 次；草坪夏季每月至少修剪2次，全年至少修剪15 次。 5、除草 每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數(shù)，不出現(xiàn)30 厘米以上的雜草。 6、垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應在作業(yè)完成后1小時內(nèi)清理干凈。 5.4.7　社區(qū)文化建設 應符合表28的規(guī)定。 表28　社區(qū)文化建設內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 社區(qū)文化 建設 1、有管務公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每季度更新1次。 2、每年至少開展3次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設施設備使用安全、環(huán)保及法律等知識 。 3、每年按物業(yè)服務合同約定組織社區(qū)文化活動，活動充分兼顧老、中、青、幼多層次業(yè)主需求。 4、有關(guān)愛空巢老人、殘障人士等公益活動，小區(qū)有義工組織。 5、社區(qū)文化有活動計劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。 5.5　住宅物業(yè)五級服務 5.5.1　綜合服務 應符合表29的規(guī)定。 表29　綜合服務內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 客戶服務 場所 1、有客戶服務中心，至少應配置有辦公桌、椅、接待臺、飲水機、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡、辦公收費系統(tǒng)。 2、公示有物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務及收費信息。有管務信息查詢臺。提供特約服務的，應公示服務項目、服務標準及收費標準。 3、客戶服務中心工作時間至少14小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。 4、公示有24 小時服務電話。 人 員 1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 2、實行項目經(jīng)理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。項目負責人應取得成都市物業(yè)服務項目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。 3、從業(yè)人員及項目負責人應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。 4、項目物業(yè)服務中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應不高于100戶。 5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明，主動、熱情。 6、客戶經(jīng)理形象良好，能提供中英雙語服務。 制 度 1、有便民服務指南內(nèi)容的業(yè)主手冊。 2、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務合同，合同權(quán)利義務關(guān)系明確。 3、有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。 4、有突發(fā)公共事件應急預案。 5、有培訓、考核體系。 6、有物業(yè)服務工作記錄。 檔 案 1、有物業(yè)服務檔案管理制度，有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養(yǎng)護檔案資料。 2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。 3、有檔案管理專員，并設置有檔案資料室。 4、應用物業(yè)服務電子軟件管理基本信息、基礎資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。 表29（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 標 識 1、重點部位按相關(guān)要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。 2、有倡導文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標識。 3、房屋棟號、房號及公共配套設施、設備標識清晰、明顯。 4、標識的材質(zhì)和設計風格應符合本項目的品質(zhì)定位。 客戶服務 1、每月公示物業(yè)服務合同履行情況。 2、重要物業(yè)服務事項應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務，并通過信息平臺以短信形式告知業(yè)主。 3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。 4、水、電急修15分鐘內(nèi)、其它30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設備設施應在30分鐘內(nèi)告知；維修回訪率不低于50%。 5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在24小時內(nèi)回復；投訴回訪率100%。 6、每年進行1次第三方滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于90%。 7、有寵物管理制度與措施，設置寵物管理標識，嚴格管理，有園區(qū)犬只花名冊。 8、出入口配置有便民服務推車，配置標準不低于1輛/100戶，不少于10輛。 9、投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 10、有智能公共廣播系統(tǒng)，型材堅固耐用，造型美觀，每日定時播放廣播與背景音樂。 11、男女分設的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無障礙設施使用情況良好，無侵占、損壞等現(xiàn)象。 12、有無噪音氛圍管理服務措施，工作人員夜間值守、巡邏時對講機佩戴耳麥，工作過程中實行“說話輕、走路輕、操作輕”。 13、每年有組織業(yè)主參觀共用設施設備機房。 14、提供特約服務。 15、接受委托，提供郵件代收代寄，水、電、燃氣、網(wǎng)絡開通辦理手續(xù)及費用代繳服務。 16、重要節(jié)日進行節(jié)日氛圍營造。 17、為會所、游泳池提供配套服務。 專項委托 服務管理 1、簽訂有專項服務委托合同，明確各方權(quán)利義務。 2、專業(yè)服務企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。 3、專業(yè)服務企業(yè)人員進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應佩戴標志。 4、對專項委托服務有監(jiān)督及評價機制，有監(jiān)督評價記錄。 5.5.2　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護 應符合表30的規(guī)定。 表30　共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綜合管理 1、按照相關(guān)規(guī)定實施承接查驗。 2、按照DB510100/T 054-2010的規(guī)定進行維修、更新、改造。 3、有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。 4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕。共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應在15分鐘內(nèi)組織到場維修。 表30（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 綜合管理 5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預案實施維修。 6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護計劃。 7、特種設備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。 8、雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。 9、設備機房 （1）每半月清潔1 次，機房整潔有序，室內(nèi)無雜物。 （2）設有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 （3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具，確保完好有效。 （4）設施設備標識、標牌齊全。 （5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。 （6）記錄齊全、完整。 10、運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。 共用部位 1、房屋結(jié)構(gòu) 每季度巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。 2、建筑部件 （1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。 （2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 （3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 （4）每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3、附屬構(gòu)筑物 （1）每周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 （2）每周檢查1 次雨、污水管井等。 （3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。 （4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 （5）每年檢測1 次防雷裝置。 4、外墻 每3年清洗外墻1次，外墻外觀整潔。 共用設施設備 空調(diào)系統(tǒng) 1、運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)檢查。 2、運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3、有節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。 4、每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管慮網(wǎng)，每2年清洗消毒1次風管。 5、每半年檢查1次管道、閥門并除銹。 6、每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。 7、每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。 供水系統(tǒng) 1、每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。 2、每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。 3、每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 表30（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 供水系統(tǒng) 5、不具備自動切換功能的，每月手動切換1 次備用水泵。 6、每年檢查4次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。 7、每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆。 排水系統(tǒng) 1、有防汛預案，每年至少組織1次演練。 2、配備有防汛物資（沙袋、防風膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機、抽水泵等）。 3、排水設施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通；每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 4、污水泵：汛期每日巡視2次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。 5、化糞池：每半年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 供配電系統(tǒng)及照明 1、樓內(nèi)照明：每8小時巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復；其它復雜故障1日內(nèi)修復。 2、樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時內(nèi)修復；其它復雜故障3日內(nèi)修復；每半月調(diào)整1次時間控制器。 3、應急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場組織維修。 4、低壓柜：每日巡視3次設備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全。每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。 5、低壓配電箱和線路：每周檢查1次設備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。 6、控制柜：每周檢查2次設備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查2次遠控裝置。 7、發(fā)電機：每半月試運行1 次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每日巡視1次充電機和蓄電池。 8、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標識準確。 9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據(jù)試驗記錄對相關(guān)設備進行維護。 10、每年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。 11、路燈、樓道燈完好率應不低于95%。 安全防范系統(tǒng) 1、物防 （1）外露管道等易攀爬處有防盜設施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。 （2）設置非機動車集中停放點，有序停放，并安裝監(jiān)控設備。 （3）應安裝單元防盜安全門。 （4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全，使用正常。 （5）落實專人對各類物防設施每周開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。 2、技防 （1）報警控制管理主機：每日檢查1次，保障設備運行正常。 （2）紅外對射探測器：每周做運行狀態(tài)測試2次，保障設備運行正常。 （3）圖像采集設備：每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設備運行正常。 表30（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 安全防范系統(tǒng) （4）攝像頭：每半月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進行相應調(diào)校。 （5）樓宇對講設備：每周檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設備運行正常。 （6）門禁管理設備：每周檢查1次，保障設備運行正常。 （7）技防設施設備出現(xiàn)運行不正常和損壞等問題，應立即進行維修。 3、消防 （1）消防設施設備完好，可隨時啟用；保持消防通道暢通。 （2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。 （3）有消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。 （4）有滅火和應急疏散預案，有義務消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 （5）對以下消防設施，應每日進行檢查： a. 火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞； b. 消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常； c. 疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。 （6）對以下消防設施，應每月進行1次檢查或試驗： a. 進行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)，檢查其運轉(zhuǎn)是否正常；    b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全； c. 屋頂供水水箱的儲水水位； d. 消防泵房間的防火門是否完好； e. 滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用； f. 室內(nèi)消火栓內(nèi)的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。 （7）對以下消防設施，應每2個月進行1次檢查或試驗： a. 火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進行自動轉(zhuǎn)換試驗； b. 進行消防電梯強制停于首層試驗； c. 對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發(fā)出報警聲，并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗進行供水試驗，驗證系統(tǒng)的供水能力； d. 噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應及時更換，當噴頭上有異物時應清除； e. 室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態(tài)； f. 與火災報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動，設施、設備間的防火門是否完好； g. 防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。 （8）安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損應每季度進行1次檢查或試驗： （9）對安裝的探測器，應每年進行1次試驗，并對全部報警控制裝置進行1次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗1次，不合格的應調(diào)換。 表30（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 共用設施設備 安全防范系統(tǒng) （10）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。 （11）消防控制室設24 小時值班，及時處理各類報警、故障信息。 （12）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。 （13）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 （14）有消防安全管理制度，每年對員工進行至少4次消防安全培訓。每年對業(yè)主至少有4次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。 電梯 1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。 2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。 3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。 4、確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，語音提示廣播，無線通訊裝置等設施正常使用。 5、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。 6、日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時組織排除。 7、與有相應有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務與責任。 8、配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查2次電梯安全狀況。每年至少對電梯安全管理人員進行2次特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 9、有電梯突發(fā)事件或者事故的應急措施與救援預案， 并每季度演練1次。發(fā)生電梯困人時應及時采取措施。 物業(yè)服務人員應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 水景及游樂設施 1、啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2、使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。 3、有安全警示標識。 4、每日巡查1次游樂設施，確保無安全隱患。 5.5.3　裝飾裝修管理 應符合表31的規(guī)定。 表31　裝飾裝修管理內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 裝飾裝修 管理 1、有裝飾裝修管理服務制度。 2、有裝飾裝修管理檔案。 3、受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 4、裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會。 5、委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在3天內(nèi)清運，自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。 5.5.4　公共秩序維護 應符合表32的規(guī)定。 表32　公共秩序維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 公共秩序 維護 1、出入口有專人24小時值守，實行住戶刷卡進出方式。 2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時巡查1次。 3、有外來人員管理制度，對來人來訪進行詢問登記。 4、對機動車實行刷卡進出管理，非機動車發(fā)牌進出，車輛停放有序。 5、有大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。 6、安防控制室設專人24小時值守。 7、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機關(guān)進行處理。 8、每年開展4次專項治安應急預案演練。 9、備勤人員24小時待崗，人數(shù)不得少于秩序維護人員的30%。 10、對秩序維護人員必須進行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓后方能上崗，每半年組織物管人員和保安人員開展2次安全防范教育培訓。 11、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品，每季度開展1次安全防范宣傳活動。 12、有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。登記薄冊齊全，有出租房屋公示欄。 5.5.5　環(huán)境衛(wèi)生維護 應符合表33的規(guī)定。 表33　環(huán)境衛(wèi)生維護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 生活垃圾的收集、清運 1、有垃圾收集容器，實施生活垃圾分類收集。有分類標識。 2、每2天至少清洗1次垃圾收集容器和垃圾中轉(zhuǎn)站（夏季每天1次）。蠅、蚊孳生季節(jié)每2日噴灑1次殺蟲藥。 3、垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過其容量的2/3，周邊無散落垃圾。生活垃圾應清運至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運頻次不低于5次/日。 4、垃圾中轉(zhuǎn)站保持密閉和外圍整潔。 5、垃圾清運車應密閉、外觀整潔。 物業(yè)共用 部分清潔 1、樓內(nèi) （1）大堂、一層候梯廳：每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面；每日擦拭1次信報箱；每周擦拭1次大堂；每周擦拭1次大堂、候梯廳墻面；配有家具的，每月護理1次；每日巡視保潔3次大堂、一層候梯廳。 （2）樓道、樓梯：每日清掃并清拖1次樓道、樓梯地面；每日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護；每日巡視保潔2次樓道、樓梯。 2、電梯轎廂：每日擦拭2次電梯轎廂門、面板；每日清拖2次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每周護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護1次；每日巡視保潔3次電梯轎廂。 表33（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 物業(yè)共用 部分清潔 3、天臺、屋面：每月清掃1次天臺，屋面；雨季期間，每月清掃2次天臺、屋面；每周巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。 4、樓外道路及設施：每日清掃1次、巡視保潔4次樓外道路；每半月清潔1次樓外公共照明及共用設施；每月清潔1次雨篷、門頭等。 5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。 6、有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。配合相關(guān)部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識；定期進行消殺滅害，有相關(guān)記錄。 5.5.6　綠化養(yǎng)護 應符合表34的規(guī)定。 表34　綠化養(yǎng)護內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 綠化養(yǎng)護 1、灌溉 有灌溉計劃，灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施；采用節(jié)水灌溉設備和措施，能利用雨水資源進行灌溉；確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水，其它時間根據(jù)植物種類、生長情況和土壤墑情合理安排灌溉。 2、施肥 喬木每年施肥1 次至2 次，灌木每年施肥3 次至4 次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；通過有機覆蓋等方法，逐年增加土壤有機質(zhì)。 3、病蟲害防治 采取預防為主，綜合防治的方針；及時掌控病蟲害的發(fā)生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使用化學農(nóng)藥對環(huán)境的影響。 4、整形修剪 喬木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及時，全年至少修剪3 次；綠籬每年至少修剪6次，其中每年五一前、國慶節(jié)前各修剪1 次；草坪夏季每月至少修剪4次，全年至少修剪20 次。 5、除草 每年全面除草5 次，重點綠地增加除草次數(shù)，不出現(xiàn)20 厘米以上的雜草。 6、垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應在作業(yè)完成后30分鐘內(nèi)清理干凈。 5.5.7　社區(qū)文化建設 應符合表35的規(guī)定。 表35　社區(qū)文化建設內(nèi)容及要求 項 目 內(nèi)容及要求 社區(qū)文化 建設 1、有管務公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每月更新1次。 2、每年至少開展4次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設施設備使用安全、環(huán)保及法律等知識 。 表35（續(xù)） 項 目 內(nèi)容及要求 社區(qū)文化 建設 3、每年按物業(yè)服務合同約定組織社區(qū)文化活動，活動充分兼顧老、中、青、幼多層次業(yè)主需求。 4、有關(guān)愛空巢老人、殘障人士等公益活動，小區(qū)有義工組織。 5、社區(qū)文化有活動計劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。