告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司訴被告羅敏物業(yè)服務合同糾紛一案

成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院

 民 事 判 決 書

 (2011)高新民初字第2979號

原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司。住所地：成都高新區(qū)高新大道創(chuàng)業(yè)路18號高新大廈9樓12號。

負責人黃亞吉，該公司總經(jīng)理。

委托代理人周涌濤，四川川達律師事務所律師。特別授權(quán)代理人。

委托代理人謝飛，四川川達律師事務所律師。特別授權(quán)代理人。

被告羅敏，女，漢族。

原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司（以下簡稱家利物業(yè)成都分公司）訴被告羅敏物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2011年10月10日立案受理。依法由代理審判員張媛媛適用簡易程序獨任審理，分別于2011年11月10日、11月21日公開開庭進行了審理。原告家利物業(yè)成都分公司的委托代理人謝飛，被告羅敏均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告家利物業(yè)成都分公司訴稱，被告系和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司（以下簡稱開發(fā)商）開發(fā)的南城都匯1期B區(qū)7棟6樓602號房屋業(yè)主，原告系該物業(yè)前期物業(yè)服務機構(gòu)。根據(jù)被告簽署的商品房買賣合同及其系列文件的相關(guān)約定，被告應自2009年12月起向原告繳納物業(yè)服務費，但其從2010年12月后才開始向原告繳費，上述期間總計欠繳物業(yè)服務費3 298.1元，截至2011年11月9日產(chǎn)生違約金873元。為此，原告請求人民法院依法判令：被告立即向原告支付2009年12月至2010年12月期間的物業(yè)服務費等費用3 298.1元及截止2011年11月9日產(chǎn)生的違約金873元(違約金按日以欠繳物業(yè)服務費的0.05%計至其付清所有應付款項之日止)。

被告羅敏答辯稱，1、案涉房屋存在質(zhì)量問題，至今未達到交房條件，被告有權(quán)拒絕辦理商品房交接手續(xù)，物業(yè)服務費應由開發(fā)商承擔。2、由于開發(fā)商拒絕整改，被告為防止損失擴大被迫收房入住，但向開發(fā)商提交了《收房申明》，明確表示對房屋質(zhì)量不予認可，并保留追究其違約責任的權(quán)利。開發(fā)商未對被告的聲明提出異議，原告也按合同規(guī)定收取了被告三個月的物業(yè)服務費，表明原告與開發(fā)商對被告拒絕收房并不予繳納收房前物管費的行為進行了默認。3、原告所提供的物業(yè)服務未達到合同約定的標準，被告也有權(quán)拒絕繳納物業(yè)服務費。4、被告并未直接與原告簽訂合同，原告不具有就案涉房屋進行物業(yè)管理及收取物業(yè)服務費的資格。綜上，原告的全部訴訟請求應予駁回。

原告為證明其訴請及主張，向本院提交了以下證據(jù)材料：

1、2006年10月24日原告所屬的家利物業(yè)管理（重慶）有限公司與開發(fā)商簽訂的《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》、2007年9月30日被告與開發(fā)商簽訂的《南城都匯業(yè)主臨時公約》。用以證明原告系南城都匯一期前期物業(yè)服務機構(gòu)的事實。

2、2007年9月30日被告與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議，同日被告簽署的《關(guān)于南城都匯第一期前期物業(yè)服務和<南城都匯業(yè)主臨時公約>的承諾書》。用以證明被告購買了南城都匯一期房屋，并承諾認可前期物業(yè)服務合同及業(yè)主臨時公約的事實。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》及《竣工驗收備案表》復印件、《關(guān)于“南城都匯”項目1B期地下室變更測量的情況說明》、《關(guān)于南城都匯一期工程（住宅）B區(qū)規(guī)劃驗收的情況說明》。用以證明被告購買的房屋已經(jīng)竣工驗收，符合房屋買賣合同約定的交房條件的事實。

4、《和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付使用通知書》及其郵寄憑證、《成都商報》上的“南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付公告”。用以證明開發(fā)商已通知被告收房的事實。

5、《關(guān)于催收物業(yè)服務費的律師函》及其郵寄憑證。用以證明原告向被告催收物業(yè)服務費的事實。

被告羅敏為證明其主張，向本院提交了以下證據(jù)材料：

1、2007年9月30日被告與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議。用以證明在開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量達不到約定標準且拒絕整改或補償?shù)那闆r下，被告有拒絕收房的權(quán)利。

2、《限期糾正違約行為通知書》、《整改回復》、成都市房管局《關(guān)于“南城都匯”一期項目整改情況的告知意見》。用以證明案涉房屋未達到購房合同約定的交房條件，且開發(fā)商至今拒絕整改的事實。

3、2010年12月11日被告出具的《收房申明》。用以證明被告在收房時書面告知開發(fā)商房屋質(zhì)量不達標、被告不承擔實際收房前物業(yè)服務費的事實。

4、《南城都匯業(yè)主臨時公約》、2010年12月12日原告出具的收款收據(jù)。用以證明原告收取了被告按約繳納的3個月的首期物管費，表明原告默認了被告不予繳納實際收房前的物業(yè)服務費的事實。

5、《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》、（2010）高新民初字第1606號案件的《法庭審理筆錄》及案涉物業(yè)照片若干張、收款收據(jù)及催款函。用以證明原告未按約履行物業(yè)管理服務、財務管理混亂的事實。

以上證據(jù)經(jīng)過當庭舉證、質(zhì)證，被告對原告的所有證據(jù)的真實性不持異議，但不認可其證明力。原告對被告的證據(jù)1、證據(jù)4、證據(jù)5中的前期物業(yè)服務合同及收款收據(jù)的真實性予以認可，但不認可其證明力；對證據(jù)2、3、5中除前期物業(yè)服務合同、收款收據(jù)外的材料的三性均不予認可。本院認證，原告提交的證據(jù)，被告提交的證據(jù)1、4、5中的前期物業(yè)服務合同及收款收據(jù)，具有真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠相互印證，證明本案待證事實，故予以采信，對其證明力將在本院認為部分闡述。被告的證據(jù)2、3，其不能提供原件或其他佐證，也不能證明開發(fā)商收到了相關(guān)材料、被告有權(quán)拒交物管費，故不予采信；證據(jù)5中的庭審筆錄具有真實性，但不能證明原告提供的物業(yè)服務不符合約定，故不予采信，證據(jù)5中的案涉物業(yè)照片被告不能證明其拍攝時間，故不予采信。

經(jīng)審理查明，2006年10月24日，家利物業(yè)管理（重慶）有限公司（乙方）與開發(fā)商（甲方）簽訂了一份《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》，約定甲方委托乙方對其開發(fā)的南城都匯住宅小區(qū)第一期進行物業(yè)管理。該合同第十條第5款約定，物業(yè)管理費標準為2元/平方米/月，按該單位建筑面積計算，由乙方按月向業(yè)主收取。第三十三條約定，如乙方在成都市注冊分公司，則本合同的權(quán)利義務將自動轉(zhuǎn)移給乙方在成都市分公司，無須另行簽訂變更協(xié)議。

2007年9月30日，被告羅敏與開發(fā)商簽訂了購買由其開發(fā)的南城都匯一期7棟1單元6樓602號、建筑面積為127.2平方米房屋的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議。該合同第十條約定，出賣人應當在2009年8月31日前向買受人交付該商品房。該商品房交付時應當符合：1、已取得規(guī)劃驗收合格證；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測報告書的條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第十四條第（一）項約定，該商品房達到第十條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件。第（二）項約定，自出賣人發(fā)出的書面入住通知規(guī)定的交房期限屆滿之日，視為出賣人已經(jīng)按本合同約定的條件交付房屋。該房屋的毀損、滅失的風險轉(zhuǎn)由買受人承擔，與該房屋有關(guān)的費用（包括但不限于物業(yè)管理費）亦歸買受人承擔。第二十二條約定，出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：家利物業(yè)管理（重慶）有限公司；前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務收費價格為2元/月/平方米（建筑面積）等。合同載明其附件七“物業(yè)服務”內(nèi)容詳見《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》、《南城都匯業(yè)主臨時公約》。合同補充該協(xié)議第十條第3小條約定，買受人辦理房屋交付手續(xù)時，若出賣人交付的房屋已符合買賣合同第十條約定的交付條件，買受人須簽署房屋交接文件。未簽署的，則視為房屋已自動交付，相關(guān)風險、責任和物業(yè)管理費等費用自出賣人通知的交房期限屆滿日起由買受人承擔。房屋交付時或交付后，若該商品房的瑕疵需要出賣人進行保修和整改的，不影響出賣人向買受人交付房屋且交房時間不順延。第十一條第4小條約定，如交付時該商品房的裝飾、設(shè)備標準達不到附件六約定的標準，買受人有權(quán)要求出賣人進行整改，若整改以后，仍達不到附件六約定的標準，買受人有權(quán)要求出賣人補償未達到附件六約定的標準的該部分的裝飾、設(shè)備的差價。……在出賣人承諾整改或補償裝飾、設(shè)備差價的前提下，買受人不要求退房和拒絕辦理該商品房交接手續(xù)。

同日，被告與開發(fā)商還簽署了《南城都匯業(yè)主臨時公約》及《關(guān)于南城都匯第一期前期物業(yè)服務和<南城都匯業(yè)主臨時公約>的承諾書》。其中“公約”第五章第（四）條第6款約定，各業(yè)主應于辦理其交接手續(xù)當日預繳三個月的物業(yè)管理服務費予物業(yè)管理公司，并于以后每個月的第一天或之前向物業(yè)管理公司預繳下一個月的物業(yè)管理服務費。不論是否占用其單元，各業(yè)主須負擔其單元之100％物業(yè)管理服務費；第（六）條第1款約定，任何業(yè)主若未能在到期后七天內(nèi)支付本公約項下須支付之物業(yè)管理服務費或任何款項，物業(yè)管理公司有權(quán)采取任何下列行動追討欠交的款項及違約金，并收取附加費用，附加費用包括（但不限于）追討欠款之行政及法律費用，違約金應就欠交款項數(shù)額和拖欠的時間按日以欠繳金額的0.05%繳納等。被告在“承諾書”中確認，關(guān)于包括其所購房屋在內(nèi)的南城都匯第一期的前期物業(yè)服務，開發(fā)商已于2006年10月24日與其選聘的物業(yè)管理公司簽署了《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》，并按照《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)服務收費管理細則》的要求制定了《南城都匯業(yè)主臨時公約》，并已將上述資料出示給被告，被告對其內(nèi)容表示認可，同意物業(yè)管理公司按照服務合同和公約的約定實施南城都匯第一期的物業(yè)服務等。

案涉房屋建成并于2009年8月14日經(jīng)規(guī)劃及竣工驗收合格后，開發(fā)商于2009年8月27日在《成都商報》第9版上登載了“南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付公告”，并以被告羅敏在《商品房買賣合同》中預留的通訊地址向其郵寄了《和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司南城都匯·匯翠園1期B區(qū)房屋交付使用通知書》，該通知書載明“此次房屋交付日期為2009年8月28日，…該房屋將于2009年12月1日起計收物業(yè)服務費。”

被告收到上述郵件后，以案涉房屋存在質(zhì)量問題、開發(fā)商拒絕整改為由拒絕收房。后被告于2010年12月12日完成了驗房及接房手續(xù)，并向原告預付了三個月的物業(yè)服務費761.1元，但未補交2009年12月至2010年12月期間的物業(yè)服務費。此后，原告委托代理人謝飛以被告在《商品房買賣合同》中預留的通訊地址向其郵寄了《關(guān)于催收物業(yè)服務費的律師函》，要求被告交納欠繳的物業(yè)服務費3 298.1元及截至2011年3月16日已產(chǎn)生的違約金474.41元。但被告置之不理。截止2011年11月9日，被告拖欠原告2009年12月至2010年12月期間的物業(yè)服務費2元/平方米×126.85平方米（原、被告認可的房屋實測面積）×13個月＝3 298.1元，上述欠費的違約金從每月應交費用按每日萬分之五計算，為873元。

本院認為，家利物業(yè)管理（重慶）有限公司與和開發(fā)商簽訂的《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》、被告與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》、《南城都匯業(yè)主臨時公約》均系締約人的真實意思表示，未違反法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。被告在簽訂購房合同時，不僅認可了物業(yè)服務公司與房屋開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務合同，還簽訂了《南城都匯業(yè)主臨時公約》，上述合同明確約定了物業(yè)服務費的計算標準、交納條件及時間、違約責任等內(nèi)容。原告作為家利物業(yè)管理（重慶）有限公司在成都設(shè)立的分公司，依照《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》約定，有權(quán)承接家利物業(yè)管理（重慶）有限公司在該合同項下的權(quán)利義務。根據(jù)上述合同約定，開發(fā)商在約定的交房條件滿足后，向被告發(fā)出了交房通知，被告作為案涉房屋業(yè)主，在收到通知后，即應按其確定的時間向原告繳納物業(yè)服務費，否則應承擔相應的法律責任。故現(xiàn)原告依據(jù)《南城都匯第一期前期物業(yè)服務合同》、《南城都匯業(yè)主臨時公約》中約定的物業(yè)服務費收費標準和違約責任，要求被告履行相應支付義務的請求能夠成立，本院予以支持。被告在答辯中提出，被告拒絕收房系因房屋質(zhì)量存在問題且開發(fā)商拒絕整改、故房屋實際交付前的物業(yè)費用不應由被告承擔。本院認為，首先，被告與開發(fā)商在《商品房買賣合同》、《<商品房買賣合同>補充協(xié)議》中，對房屋交付條件、如何交付以及房屋交付時存在問題如何處理等事項均有明確約定，房屋在滿足買賣合同第十條第（二）項約定的條件時即可交付，其他質(zhì)量瑕疵不能成為被告拒絕收房的法定和約定理由；被告在訴訟中提交的相關(guān)證據(jù)也不能證明案涉房屋不能正常交付或使用、開發(fā)商拒絕承諾整改或補償；其次，即使開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，被告亦可通過訴訟等合法形式對自身合法利益予以保護，而不能以此為由拒絕履行對原告的合同義務，故被告的該項答辯理由不能成立。被告在答辯中還認為，原告的物業(yè)服務不合格，故被告不應向其繳納物業(yè)服務費用。本院認為，物業(yè)服務所涵蓋的內(nèi)容較為廣泛，所進行的物業(yè)服務是一種具有長期性、持續(xù)性的服務，被告不能以原告在服務中存在的某一瑕疵來否認原告的全面工作成果；并且，被告在本案中也未能舉證證明其欠繳物業(yè)服務費期間原告的物業(yè)服務不合格的情況。因此，被告的該項答辯理由亦不能成立。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款，《物業(yè)管理條例》第七條之規(guī)定判決如下：

被告羅敏應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司支付2009年12月至2010年12月的物業(yè)服務費3 298.1元及截止2011年11月9日的逾期付款違約金873元，以及以3 298.1元為基數(shù)、按每日0.05%從2011年11月10日計算至實際付清之日止的違約金。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定加倍支付延遲履行期間的債務利息。

本案案件受理費減半收取25元，由被告羅敏負擔[此款原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司已預交，被告羅敏在履行上述付款義務時一并支付給原告家利物業(yè)管理（重慶）有限公司成都分公司]。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級人民法院。